3 - V.I.R. Vente d'Immeuble à Rénover

Par Hugues Périnet-Marquet

Professeur à l'Université Panthéon-Assas (Paris II)

Points-clés

1. La vente d'immeubles à rénover est un nouveau régime juridique se situant entre la vente ordinaire et la vente d'immeubles à construire.

2. La vente d'immeubles à rénover s'applique à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux.

3. La loi n'a pas créé de contrat spécifique comme le contrat préliminaire en matière de vente d'immeubles à construire. Elle ajoute simplement certaines règles particulières aux avants-contrats de vente. La promesse de vente peut donc, en la matière, être aussi bien une promesse unilatérale que synallagmatique.

4. Le contrat définitif obéit également aux règles générales du contrat de vente, sauf application des règles spécifiques créées par le législateur.

5. Le vendeur d'immeubles à rénover supporte de nombreuses obligations et doit notamment fournir une garantie extrinsèque d'achèvement concernant les travaux.

6. L'acquéreur paye l'existant au moment de la signature du contrat et les travaux en fonction de leur avancement.

7. Un homme de l'art se voit doté d'un rôle non négligeable dans la détermination des deux parties du prix et de l'attestation des stades de travaux.

Situation antérieure à la réforme - Avant la réforme découlant de la loi du 13 juillet 2006, les opérations de rénovation devaient se couler dans deux statuts.

Si les critères de la vente d'immeubles à construire (en l'occurence de la vente en état futur d'achèvement, la vente à terme n'étant pas utilisée) n'étaient pas réunis, s'appliquait le statut de la vente ordinaire. En l'occurence, le contrat de vente portait à la fois sur une chose existante, l'immeuble à rénover, et sur une chose future, les travaux à réaliser. L'acheteur ne passait pas de contrat d'entreprise dans la mesure où il n'était jamais maître d'ouvrage des travaux à réaliser. En conséquence, le vendeur encourait la responsabilité de base de tout vendeur d'immeuble classique tenu à l'obligation de conformité et à la garantie des vices cachés. Cependant, si les travaux réalisés par le vendeur présentaient une certaine importance, ils pouvaient être considérés, en eux-mêmes, comme un ouvrage. Dans cette hypothèse, le vendeur devenait constructeur soumis à la responsabilité des articles 1792 et suivants et à l'assurance construction.

Lorsque les critères de la vente d'immeubles à construire étaient réunis, s'appliquait, dès lors, ce régime juridique particulier. Cette situation était cependant rare. La jurisprudence exigeait la réalisation de travaux importants et, dans la plupart des cas, refusait l'application du régime de la vente d'immeubles à construire.

Caractère d'ordre public du nouveau régime

L'article L.262-10 du Code de la construction et de l'habitation précise que le nouveau régime est, dans son intégralité, d'ordre public.

Réalisation directe ou indirecte

Si les travaux faits dans un immeuble sont exclusivement à la charge de l'acquéreur qui en est maître d'ouvrage, l'utilisation de la vente d'immeubles à rénover est exclue. L'application du statut suppose donc que les travaux de rénovation soient faits par le vendeur lui-même et non par l'acquéreur. Le risque serait grand, dès lors que le vendeur essaye d'échapper au régime contraignant de la vente d'immeuble à rénover en faisant faire les travaux par l'acquéreur ou par d'autres, sans apparaître personnellement. Pour éviter toute fraude, le législateur a donc assimilié la réalisation directe et indirecte des travaux. Le vendeur de l'immeuble ne pourra donc échapper au statut de l'article L.262-1 en passant par les services d'une entreprise amie.

 

                                               

 


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